Ortskernsanierung: Gemeinde Heroldstatt

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Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“

Die Gemeinde Heroldstatt wurde zum 01.01.2020 in das städtebauliche Förderprogramm „Landessanierungsprogramm (LSP)“ des Landes Baden-Württemberg aufgenommen. Der Antrag zur Aufnahme in das städtebauliche Förderprogramm wurde von der Gemeinde Heroldstatt im Oktober 2019 gestellt. In Zusammenarbeit mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE) wurden die nötigen Vorarbeiten zur Antragsstellung durchgeführt und die aufwändigen Erhebungen mit der Aufnahme in das Landessanierungsprogramm belohnt. Die notwendigen Vorarbeiten bestanden aus der Erarbeitung eines Gesamtörtlichen Entwicklungskonzepts (GEK) sowie eines Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK).

Gesamtörtliches Entwicklungskonzept:

Im Rahmen des Gesamtörtlichen Entwicklungskonzepts wurde die Gesamtgemeinde Heroldstatt in Themen wie Bevölkerungsstruktur- und Entwicklung, Wohnungsbestand und –bedarf, Wirtschaft und Beschäftigung und weiteren Erhebungen fundiert betrachtet und aufgenommen. Das Gesamtörtliche Entwicklungskonzept ist für die erfolgreiche nachhaltige Gemeindeentwicklung von Heroldstatt als zentraler Ausgangspunkt sehr wichtig. Insbesondere die Schließung innerörtlicher Baulücken, die Nutzung von Leerständen und die Umnutzung ehemaliger Hofstellen spielen eine gewichtige Rolle in der Weiterentwicklung Heroldstatts.

Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept:

Aus dem Gesamtörtlichen Entwicklungskonzept wurde im Anschluss ein sogenanntes gebietsbezogenes Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept abgeleitet. Hierzu wurde vom Gemeinderat das künftig geplante Erneuerungsgebiet festgelegt und nochmals im Detail durch Bestandsaufnahmen zu Nutzungsstruktur, Gebäudezustand, Gebäudenutzung sowie Verkehrs- und Freiflächen untersucht. Städtebauliche Missstände und Mängel konnten gebietsbezogen aufgezeigt werden. Im Anschluss wurde ein Neuordnungskonzept sowie ein Maßnahmenplan für die Ortsmitten in Ennabeuren und Sontheim festgelegt, aus denen die wesentlichen notwendigen Maßnahmen der nächsten Jahre hervorgehen.

Der Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 14.10.2019 den Beschluss zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen gefasst. Der Beschluss wurde am 17.10.2019 ortsüblich bekanntgemacht. Hauptaugenmerk bei der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen war die Entwicklung von Zielen der städtebaulichen Erneuerung. Ziel der Erneuerung wurde insbesondere die Erhaltung und Weiterentwicklung des ortstypischen Charakters sowie der historischen Struktur der Gemeinde. Die Schwerpunkte der Erneuerung liegen auf der Ertüchtigung privater Bausubstanz und der Schaffung von nachhaltig nutzbarem Wohnraum im Innenbereich der Orte. Leerstehende Hofstellen sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden. Unter Beteiligung der Bürgerschaft wurden die übergeordneten Ziele konkretisiert. Es wurden alle betroffenen Bürger angeschrieben und mittels eines Fragebogens um Beteiligung am Verfahren gebeten. Außerdem wurden alle Träger öffentlicher Belange (bspw. Landratsamt, Telekom, etc.) am Verfahren beteiligt. Die Sanierung wird im sogenannten „umfassenden“ Verfahren durchgeführt.

Im nächsten Schritt wurde vom Gemeinderat das Sanierungsgebiet endgültig per Satzung festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wurden für alle Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebiets sogenannte Sanierungsvermerke im jeweiligen Grundbuch eingetragen.

Alle rechtsgeschäftlichen Veräußerungen, Baumaßnahmen, Nutzungsänderungen von Gebäuden und Bestellungen grundstücksbelastender Rechte und sonstige notariellen Verträge innerhalb des Sanierungsgebiets werden von der Gemeinde geprüft und bedürfen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Zudem werden nach Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge  in Höhe der durch die Sanierung bedingten Bodenwertsteigerungen erhoben, diese können vom Grundstückseigentümer auch schon mit Abschluss des Kaufvertrags abgegolten werden. Die Erschließungsbeitragspflicht entfällt.

Im Rahmen der Erneuerung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ werden folgende Maßnahmen und Schwerpunkte angestrebt (Aufzählung nicht abschließend):

Modernisierung privater Bausubstanz

  • Umwandlung leerstehender Ladenflächen in Wohnraum
  • Abbruch nicht benötigter Bausubstanz
  • Umnutzung leerstehender Hofstellen
  • Schließung von Baulücken zur Wohnraumschaffung
  • Schaffung von Barrierefreiheit im öffentlichen Raum
  • Aufwertung der Platzbereiche Sontheim und Ennabeuren (Rössle-Platz)
  • Ausbau von Straßen in beiden Ortsteilen

Öffentliche und private Maßnahmen und Projekte der Ortskernsanierung

Im Rahmen des Sanierungsgebiets „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ wurden bisher drei Verträge mit privaten Gebäudeeigentümern mit einer Gesamtfördersumme von 72.000 € geschlossen. Bei den privaten Sanierungsmaßnahmen handelt es sich um zwei umfassende Modernisierungen von Wohngebäuden sowie einen Abbruch mit anschließendem Neubau.

Seit Beginn der Ortskernsanierung wurden bereits acht sanierungsrechtliche Genehmigungen erteilt.

Hauptaugenmerk der Gemeinde im Rahmen der Sanierung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ liegt in der Erneuerung der Ortsmitten mit flankierendem barrierefreiem Ausbau der Bushaltestellen (Pflichtaufgabe der Gemeinde außerhalb der Ortskernsanierung). Ziel ist die Steigerung der Aufenthaltsqualität und Schaffung von Wohnraum für sämtliche Bürgerinnen und Bürger Heroldstatts in den Ortsmitten. Durch die Barrierefreiheit soll es allen Bürgerinnen und Bürgern möglich sein, am öffentlichen Leben ohne Einschränkungen teilzunehmen. Der Planungsauftrag für die Herstellung der Barrierefreiheit der Bushaltestellen wurde an das Büro Pirker und Pfeiffer Ingenieure GmbH & CO. KG aus Münsingen erteilt.

Die Empfehlung für die Ortsmitte Ennabeuren (Hülbenstraße) und Umgebungsbebauung ist die Erstellung eines städtebaulichen Entwurfs zur weiteren Entwicklung der Ortsmitte von Ennabeuren rund um den Rössleplatz. Primäres Ziel ist die Schaffung von ortsbildverträglichem Wohnraum in der Ortsmitte sowie wohnverträglichem, immissionsarmen Gewerbe. Konkrete Maßnahmen sollen in Zusammenarbeit mit den privaten Gebäudeeigentümern im Anschluss umgesetzt werden.

Derzeit wird in der Schlenkgasse ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt. Ziel ist es, die Schaffung von ortsbildverträglichen Mehrfamilienhäusern in der Schlenkgasse realisieren zu können. Mit dieser Maßnahme können dringend benötigte Wohneinheiten im Ortskern von Ennabeuren geschaffen und gleichzeitig Flächen im Außenbereich geschont werden.

Im Jahr 2022 soll in der Kirchgasse ein öffentlicher Platz mit flankierender Schaffung von Stellplätzen sowie einem Behindertenparkplatz angelegt werden. Barrierefreiheit wird hergestellt. Diese ist erklärtes Sanierungsziel der Gemeinde Heroldstatt.

Der Ortskern von Sontheim ist ebenfalls zur Neuordnung vorgesehen. Dieses Gebiet wird mit einer barrierefreien Bushaltestelle ausgestattet. Ein weiteres Areal ist zur Freilegung und Schaffung von Wohnraum vorgesehen.

Öffentlichkeitsarbeit

Im Oktober 2020 war eine große Bürgerveranstaltung zur Information aller Betroffenen im Sanierungsgebiet geplant. Aufgrund der Corona-Pandemie konnte diese Bürgerveranstaltung in der Berghalle leider vorerst nicht stattfinden. Sobald dies möglich ist, soll die Veranstaltung nachgeholt werden. Es werden die Ziele der Sanierung, die allgemeinen rechtlichen Regelungen innerhalb des Sanierungsgebiets, die Fördermöglichkeiten für private Eigentümer sowie die Erhebung von Ausgleichsbeträgen erläutert. Wer sich vorab über die Sanierung informieren möchte, kann von der Gemeinde Heroldstatt einen Flyer mit den wichtigsten Informationen zur Sanierung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ erhalten. Der Flyer kann im Rathaus abgeholt werden und ist im Bereich dieses Beitrags eingestellt. Zusätzlich wird im Juli 2021 unterhalb der Brücke am Ennabeurer Weg ein Werbeträger aufgestellt, welcher die beiden Teilbereiche des Sanierungsgebiets in Ennabeuren und Sontheim für den Verkehrsteilnehmer ersichtlich darstellt.

Anlagen:

Sanierungsziele

Aufwertung der bestehenden Gebäudesubstanz

  • Substanzgerechte Modernisierung privater Bausubstanz mit dem Ziel der Schaffung nachhaltig nutzbaren Wohnraums
  • Substanzgerechte Modernisierung gastronomisch genutzter Gebäude
  • Energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle und im Inneren der Gebäude
  • Beibehaltung einer ruhigen Dachlandschaft in den Ortskernen von Ennabeuren und Sontheim. Die Grundform bildet das Satteldach. Abweichungen in der Dachform sind in begründeten Einzelfällen möglich und vom Gemeinderat im Einzelfall zu entscheiden.
  • Umwandlung leerstehender Ladenflächen zu Wohnraum
  • Abbruch nicht mehr benötigter Bausubstanz
  • Umnutzung leerstehender Hofstellen zu Wohnraum

Schaffung von neuem Wohnraum

  • Abbruch nicht mehr nachnutzbarer Gebäude mit ortsbildgerechter Neubebauung
  • Neuordnung und Zusammenlegung von kleinen Parzellen zur Schaffung von Wohnbaugrundstücken
  • Entflechtung der Gemengelage (Landwirtschaft – Wohnen) und Umnutzung leerstehender Hofstellen
  • Ermöglichung wohnverträglichen Arbeitens und Gewerbe in den Ortskernen Ennabeuren und Sontheim, insbesondere Dienstleistungen
  • kommunaler Zwischenerwerb von strategisch wichtigen Grundstücken
  • Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch ortsbildgerechte Nachverdichtung, Baulückenschließung und Entwicklung vorhandener Parzellen

Ennabeuren:

  • Freilegung und Neubebauung in der Münsinger Straße bzw. Umnutzung der bestehenden Gebäudesubstanz in Wohnraum mit innerörtlich verträglichem, emissionsarmem Gewerbe
  • Freilegung und Neubebauung mit Wohngebäuden und innerörtlich verträglichem Gewerbe und Umnutzung der bestehenden Gebäudesubstanz in Wohnraum mit innerörtlich verträglichem, emissionsarmem Gewerbe
  • Freilegung und Neubebauung in der Brunnenstraße
  • Freilegung und Neubebauung in der Schlenkgasse

Sontheim:

  • Freilegung und ortsbildgerechte Neubebauung im Justinger Weg
  • Freilegung und ortsbildgerechte Neubebauung in der Wiesenstraße
  • Freilegung und ortsbildgerechte Neubebauung in der Lange Straße/Wörthstraße
  • Umnutzung zu Wohnraum und Schaffung von innerörtlich verträglichem Gewerbe von ungenutzten Gewerbeflächen

Aufwertung des öffentlichen Raums

  • Schaffung von Barrierefreiheit im öffentlichen Raum
  • Möblierung des öffentlichen Raums
  • Aufwertung vorhandener Wegeverbindungen
  • Erhalt und Aufwertung bestehender Grünanlagen
  • Aufwertung der Platzbereiche in Sontheim und Ennabeuren
  • Verlegung von oberirdischen Leitungen in den Untergrund
  • keine Vergnügungsstätten (z. B. Wettbüros, Spielcasinos) im Ortskern

Verkehrliche Aspekte

  • Gestaltung von Gehwegen und Parkierungsflächen
  • Ausbau und Gestaltung von Straßen in Sontheim
  • Ausbau und Gestaltung von Straßen in Ennabeuren