Ortskernsanierung: Gemeinde Heroldstatt

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Bürgerbeteiligungsverfahren zur städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“

Die Ortskernsanierung ist in Heroldstatt ab dem Jahr 2020 vorangeschritten. Immer wieder stehen Themen wie die Fortentwicklung von Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft bei verschiedensten Projekten innerhalb und auch außerhalb des Sanierungsgebietes im Fokus und erfordern Entscheidungen. Weiter beschäftigen die Heroldstatter Bevölkerung die Innenverdichtung, Gestaltung von öffentlichen Plätzen und die allgemeine Entwicklung der Gemeinde unter Berücksichtigung von regionalen und touristischen Aspekten. Zusammen mit den Partnern der LBBW Kommunalentwicklung, des Büros Künster Architekten und dem Institut für kommunikatives Handeln wurde ein Bürgerbeteiligungsverfahren angestoßen. Mit den Bürgerinnen und Bürgern wird in mehreren Verfahrensschritten die künftige Entwicklung von Heroldstatt, insbesondere der Ortskerne, aktiv angegangen und damit Demokratie gelebt. Am 26.09.2021 konnten viele Bürgerinnen und Bürger zur Auftaktveranstaltung des Bürgerbeteiligungsverfahrens „Ortsentwicklung Heroldstatt“ im Rahmen des Städtebauförderprogramms in der Berghalle begrüßt werden.

Bürgermeister Weber ging in seiner Ansprache (PDF-Datei) auf die Entwicklung Heroldstatts in den vergangenen Jahrzehnten ein. Mit Blick auf das Gemeindejubiläum verwies er auf das Zusammenschmelzen der Ortsteile Ennabeuren und Sontheim zur neuen Gemeinde Heroldstatt. Bürgermeister Weber legte dar, dass Sanierungsbedarf und Sanierungswille im Ort angekommen sind. Dies biete eine große Chance als auch eine große Herausforderung. Er nannte einige Projekte wie die Sanierung des Rössleplatzes, das Areal am Blaubeurer Weg, die Freilegung der Hofstelle in der Schlenkgasse und die Auflösung einer Gemengelage in der Lange Straße als Beispiele für ein hervorragendes Entwicklungspotential. Er ging auf die wohnliche Nachverdichtung, die gewerbliche Entwicklung und die Aufrechterhaltung landwirtschaftlicher Betriebe ein. Dieses Spannungsverhältnis gilt es mit der aktiven Bürgerbeteiligung auszuloten und gemeinsam in einer Ideenwerkstatt und einer Fragebogenaktion Lösungswege zu erarbeiten. Es gilt Heroldstatt in weiteren Jahren als liebens- und lebenswerte Gemeinde zu erhalten und weitere Attraktivität einzubringen.

Moderatorin Dr. Jutta Breitschwerd vom Institut für kommunikatives Handeln moderierte die erste öffentliche Bürgerveranstaltung und machte diese zusammen mit der Gemeinde und den weiteren Partnern der Städtebauförderung zu einem bereichernden Erlebnis. Architekt und Stadtplaner Clemens Künster referierte zur Entwicklung Heroldstatts in vergangenen Jahrzehnten und gab gleichzeitig Impulse für die Zukunft. Kommunalberater Matthias Weikert von der LBBW Kommunalentwicklung ging auf die Rahmendaten zur Ortskernsanierung sowie die Inhalte des Sanierungsprogramms und die Fördermodalitäten ein. Hauptamtsleiterin Anja Sauer stellte die Entwicklung öffentlicher Flächen und Räume (PDF-Datei) und deren Potentiale und Möglichkeiten dar. Mit den Bürgerinnen und Bürgern wurden in verschiedenen „Marktständen“ die Themen „Entwicklung und Gestaltung“, „Sanierungsverfahren“, „öffentliche Räume“ im Dialog erarbeitet. Hier konnten Fragen, Ideen, Kritik und Anregungen vorgebracht werden. Die gemeinsam erarbeiteten Inhalte wurden abschließend vorgestellt. In einem weiteren Schritt soll nun ein Fragebogen für die Bürgerschaft aus den genannten zentralen Themen und deren inhaltlicher „Bestückung“ erarbeitet werden. Mit dem Bürgerbeteiligungsverfahren hat die Verwaltung der Gemeinde Heroldstatt gleichzeitig die Erstellung eines Geruchsgutachtens zur Feststellung von Geruchsimmissionen in Auftrag gegeben, um rechtlich fundierte Grundlagen für städtebauliche und baurechtliche Entscheidungen zu haben. Damit kann zukünftig zeitnaher über Baumaßnahmen entschieden werden.

Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“

Die Gemeinde Heroldstatt wurde zum 01.01.2020 in das städtebauliche Förderprogramm „Landessanierungsprogramm (LSP)“ des Landes Baden-Württemberg aufgenommen. Der Antrag zur Aufnahme in das städtebauliche Förderprogramm wurde von der Gemeinde Heroldstatt im Oktober 2019 gestellt. In Zusammenarbeit mit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH (KE) wurden die nötigen Vorarbeiten zur Antragsstellung durchgeführt und die aufwändigen Erhebungen mit der Aufnahme in das Landessanierungsprogramm belohnt. Die notwendigen Vorarbeiten bestanden aus der Erarbeitung eines Gesamtörtlichen Entwicklungskonzepts (GEK) sowie eines Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK).

Gesamtörtliches Entwicklungskonzept:

Im Rahmen des Gesamtörtlichen Entwicklungskonzepts wurde die Gesamtgemeinde Heroldstatt in Themen wie Bevölkerungsstruktur- und Entwicklung, Wohnungsbestand und –bedarf, Wirtschaft und Beschäftigung und weiteren Erhebungen fundiert betrachtet und aufgenommen. Das Gesamtörtliche Entwicklungskonzept ist für die erfolgreiche nachhaltige Gemeindeentwicklung von Heroldstatt als zentraler Ausgangspunkt sehr wichtig. Insbesondere die Schließung innerörtlicher Baulücken, die Nutzung von Leerständen und die Umnutzung ehemaliger Hofstellen spielen eine gewichtige Rolle in der Weiterentwicklung Heroldstatts.

Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept:

Aus dem Gesamtörtlichen Entwicklungskonzept wurde im Anschluss ein sogenanntes gebietsbezogenes Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept abgeleitet. Hierzu wurde vom Gemeinderat das künftig geplante Erneuerungsgebiet festgelegt und nochmals im Detail durch Bestandsaufnahmen zu Nutzungsstruktur, Gebäudezustand, Gebäudenutzung sowie Verkehrs- und Freiflächen untersucht. Städtebauliche Missstände und Mängel konnten gebietsbezogen aufgezeigt werden. Im Anschluss wurde ein Neuordnungskonzept sowie ein Maßnahmenplan für die Ortsmitten in Ennabeuren und Sontheim festgelegt, aus denen die wesentlichen notwendigen Maßnahmen der nächsten Jahre hervorgehen.

Der Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 14.10.2019 den Beschluss zur Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen gefasst. Der Beschluss wurde am 17.10.2019 ortsüblich bekanntgemacht. Hauptaugenmerk bei der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen war die Entwicklung von Zielen der städtebaulichen Erneuerung. Ziel der Erneuerung wurde insbesondere die Erhaltung und Weiterentwicklung des ortstypischen Charakters sowie der historischen Struktur der Gemeinde. Die Schwerpunkte der Erneuerung liegen auf der Ertüchtigung privater Bausubstanz und der Schaffung von nachhaltig nutzbarem Wohnraum im Innenbereich der Orte. Leerstehende Hofstellen sollen einer neuen Nutzung zugeführt werden. Unter Beteiligung der Bürgerschaft wurden die übergeordneten Ziele konkretisiert. Es wurden alle betroffenen Bürger angeschrieben und mittels eines Fragebogens um Beteiligung am Verfahren gebeten. Außerdem wurden alle Träger öffentlicher Belange (bspw. Landratsamt, Telekom, etc.) am Verfahren beteiligt. Die Sanierung wird im sogenannten „umfassenden“ Verfahren durchgeführt.

Im nächsten Schritt wurde vom Gemeinderat das Sanierungsgebiet endgültig per Satzung festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wurden für alle Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebiets sogenannte Sanierungsvermerke im jeweiligen Grundbuch eingetragen.

Alle rechtsgeschäftlichen Veräußerungen, Baumaßnahmen, Nutzungsänderungen von Gebäuden und Bestellungen grundstücksbelastender Rechte und sonstige notariellen Verträge innerhalb des Sanierungsgebiets werden von der Gemeinde geprüft und bedürfen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Zudem werden nach Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge  in Höhe der durch die Sanierung bedingten Bodenwertsteigerungen erhoben, diese können vom Grundstückseigentümer auch schon mit Abschluss des Kaufvertrags abgegolten werden. Die Erschließungsbeitragspflicht entfällt.

Im Rahmen der Erneuerung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ werden folgende Maßnahmen und Schwerpunkte angestrebt (Aufzählung nicht abschließend):

Modernisierung privater Bausubstanz

  • Umwandlung leerstehender Ladenflächen in Wohnraum
  • Abbruch nicht benötigter Bausubstanz
  • Umnutzung leerstehender Hofstellen
  • Schließung von Baulücken zur Wohnraumschaffung
  • Schaffung von Barrierefreiheit im öffentlichen Raum
  • Aufwertung der Platzbereiche Sontheim und Ennabeuren (Rössle-Platz)
  • Ausbau von Straßen in beiden Ortsteilen

Öffentliche und private Maßnahmen und Projekte der Ortskernsanierung

Im Rahmen des Sanierungsgebiets „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ wurden bisher drei Verträge mit privaten Gebäudeeigentümern mit einer Gesamtfördersumme von 72.000 € geschlossen. Bei den privaten Sanierungsmaßnahmen handelt es sich um zwei umfassende Modernisierungen von Wohngebäuden sowie einen Abbruch mit anschließendem Neubau.

Seit Beginn der Ortskernsanierung wurden bereits acht sanierungsrechtliche Genehmigungen erteilt.

Hauptaugenmerk der Gemeinde im Rahmen der Sanierung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ liegt in der Erneuerung der Ortsmitten mit flankierendem barrierefreiem Ausbau der Bushaltestellen (Pflichtaufgabe der Gemeinde außerhalb der Ortskernsanierung). Ziel ist die Steigerung der Aufenthaltsqualität und Schaffung von Wohnraum für sämtliche Bürgerinnen und Bürger Heroldstatts in den Ortsmitten. Durch die Barrierefreiheit soll es allen Bürgerinnen und Bürgern möglich sein, am öffentlichen Leben ohne Einschränkungen teilzunehmen. Der Planungsauftrag für die Herstellung der Barrierefreiheit der Bushaltestellen wurde an das Büro Pirker und Pfeiffer Ingenieure GmbH & CO. KG aus Münsingen erteilt.

Die Empfehlung für die Ortsmitte Ennabeuren (Hülbenstraße) und Umgebungsbebauung ist die Erstellung eines städtebaulichen Entwurfs zur weiteren Entwicklung der Ortsmitte von Ennabeuren rund um den Rössleplatz. Primäres Ziel ist die Schaffung von ortsbildverträglichem Wohnraum in der Ortsmitte sowie wohnverträglichem, immissionsarmen Gewerbe. Konkrete Maßnahmen sollen in Zusammenarbeit mit den privaten Gebäudeeigentümern im Anschluss umgesetzt werden.

Derzeit wird in der Schlenkgasse ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt. Ziel ist es, die Schaffung von ortsbildverträglichen Mehrfamilienhäusern in der Schlenkgasse realisieren zu können. Mit dieser Maßnahme können dringend benötigte Wohneinheiten im Ortskern von Ennabeuren geschaffen und gleichzeitig Flächen im Außenbereich geschont werden.

Im Jahr 2022 soll in der Kirchgasse ein öffentlicher Platz mit flankierender Schaffung von Stellplätzen sowie einem Behindertenparkplatz angelegt werden. Barrierefreiheit wird hergestellt. Diese ist erklärtes Sanierungsziel der Gemeinde Heroldstatt.

Der Ortskern von Sontheim ist ebenfalls zur Neuordnung vorgesehen. Dieses Gebiet wird mit einer barrierefreien Bushaltestelle ausgestattet. Ein weiteres Areal ist zur Freilegung und Schaffung von Wohnraum vorgesehen.

Öffentlichkeitsarbeit

Im Oktober 2020 war eine große Bürgerveranstaltung zur Information aller Betroffenen im Sanierungsgebiet geplant. Aufgrund der Corona-Pandemie konnte diese Bürgerveranstaltung in der Berghalle leider vorerst nicht stattfinden. Sobald dies möglich ist, soll die Veranstaltung nachgeholt werden. Es werden die Ziele der Sanierung, die allgemeinen rechtlichen Regelungen innerhalb des Sanierungsgebiets, die Fördermöglichkeiten für private Eigentümer sowie die Erhebung von Ausgleichsbeträgen erläutert. Wer sich vorab über die Sanierung informieren möchte, kann von der Gemeinde Heroldstatt einen Flyer mit den wichtigsten Informationen zur Sanierung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ erhalten. Der Flyer kann im Rathaus abgeholt werden und ist im Bereich dieses Beitrags eingestellt. Zusätzlich wird im Juli 2021 unterhalb der Brücke am Ennabeurer Weg ein Werbeträger aufgestellt, welcher die beiden Teilbereiche des Sanierungsgebiets in Ennabeuren und Sontheim für den Verkehrsteilnehmer ersichtlich darstellt.

Anlagen:

Sanierungsziele

Aufwertung der bestehenden Gebäudesubstanz

  • Substanzgerechte Modernisierung privater Bausubstanz mit dem Ziel der Schaffung nachhaltig nutzbaren Wohnraums
  • Substanzgerechte Modernisierung gastronomisch genutzter Gebäude
  • Energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle und im Inneren der Gebäude
  • Beibehaltung einer ruhigen Dachlandschaft in den Ortskernen von Ennabeuren und Sontheim. Die Grundform bildet das Satteldach. Abweichungen in der Dachform sind in begründeten Einzelfällen möglich und vom Gemeinderat im Einzelfall zu entscheiden.
  • Umwandlung leerstehender Ladenflächen zu Wohnraum
  • Abbruch nicht mehr benötigter Bausubstanz
  • Umnutzung leerstehender Hofstellen zu Wohnraum

Schaffung von neuem Wohnraum

  • Abbruch nicht mehr nachnutzbarer Gebäude mit ortsbildgerechter Neubebauung
  • Neuordnung und Zusammenlegung von kleinen Parzellen zur Schaffung von Wohnbaugrundstücken
  • Entflechtung der Gemengelage (Landwirtschaft – Wohnen) und Umnutzung leerstehender Hofstellen
  • Ermöglichung wohnverträglichen Arbeitens und Gewerbe in den Ortskernen Ennabeuren und Sontheim, insbesondere Dienstleistungen
  • kommunaler Zwischenerwerb von strategisch wichtigen Grundstücken
  • Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch ortsbildgerechte Nachverdichtung, Baulückenschließung und Entwicklung vorhandener Parzellen

Ennabeuren:

  • Freilegung und Neubebauung in der Münsinger Straße bzw. Umnutzung der bestehenden Gebäudesubstanz in Wohnraum mit innerörtlich verträglichem, emissionsarmem Gewerbe
  • Freilegung und Neubebauung mit Wohngebäuden und innerörtlich verträglichem Gewerbe und Umnutzung der bestehenden Gebäudesubstanz in Wohnraum mit innerörtlich verträglichem, emissionsarmem Gewerbe
  • Freilegung und Neubebauung in der Brunnenstraße
  • Freilegung und Neubebauung in der Schlenkgasse

Sontheim:

  • Freilegung und ortsbildgerechte Neubebauung im Justinger Weg
  • Freilegung und ortsbildgerechte Neubebauung in der Wiesenstraße
  • Freilegung und ortsbildgerechte Neubebauung in der Lange Straße/Wörthstraße
  • Umnutzung zu Wohnraum und Schaffung von innerörtlich verträglichem Gewerbe von ungenutzten Gewerbeflächen

Aufwertung des öffentlichen Raums

  • Schaffung von Barrierefreiheit im öffentlichen Raum
  • Möblierung des öffentlichen Raums
  • Aufwertung vorhandener Wegeverbindungen
  • Erhalt und Aufwertung bestehender Grünanlagen
  • Aufwertung der Platzbereiche in Sontheim und Ennabeuren
  • Verlegung von oberirdischen Leitungen in den Untergrund
  • keine Vergnügungsstätten (z. B. Wettbüros, Spielcasinos) im Ortskern

Verkehrliche Aspekte

  • Gestaltung von Gehwegen und Parkierungsflächen
  • Ausbau und Gestaltung von Straßen in Sontheim
  • Ausbau und Gestaltung von Straßen in Ennabeuren

Förderungen für Privateigentümer

Vorteile der Sanierung für private Gebäudeeigentümer

Für Gebäudeeigentümer, die ihr Gebäude im Sanierungsgebiet modernisieren oder ihr Gebäude abbrechen und anschließend durch einen Neubau ersetzen möchten, bietet die Sanierung vielfältige Vorteile. Nach eingehender Beratung und Information schließt der Gebäudeeigentümer einen Vertrag mit der Gemeinde Heroldstatt ab. Dieser definiert die individuellen Sanierungsregularien des jeweiligen Objekts sowie Zuschüsse auf Modernisierungs- bzw. Abbruchkosten als Förderung der Sanierung.

Höhe der Zuschüsse

Eigentümer, die ihr Gebäude modernisieren möchten, können einen Zuschuss in Höhe von 30 % (max. 30.000 €) der Investitionskosten sowie eine Bescheinigung zur Sonderabschreibung der Investitionskosten auf die Einkommensteuer erhalten. Die Sonderabschreibung beträgt derzeit bei vermietetem Wohnraum in den ersten 8 Jahren 9 % und den folgenden 4 Jahren 7 %, bei selbstgenutztem Wohnraum in den folgenden 10 Jahren 9 %.

Ebenso werden Ausbau- oder Umnutzungsmaßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum von der Gemeinde Heroldstatt mit 30 % der Investitionskosten bis zu einer Förderhöchstgrenze von 30.000 € pro Wohneinheit gefördert. Die Möglichkeit einer steuerlichen Sonderabschreibung besteht hier allerdings nur in Ausnahmefällen, insbesondere bei denkmalgeschützter Bausubstanz und ortsbildprägenden, städtebaulich bedeutsamen Gebäuden.

Eigentümer, die ihr Gebäude abbrechen möchten, können eine Kostenerstattung des Abbruchs in Höhe von 100 % der notwendigen Abbruchkosten erhalten, bis zu einem Förderhöchstbetrag von 30.000 € pro Gebäude. Sollte der Abbruch ersatzlos (ohne Neubau) erfolgen, so liegt der Förderhöchstbetrag bei 50 % der Abbruchkosten, maximal jedoch 15.000 € pro Gebäude.

Beratung

Wenn Sie Interesse daran haben, an der Sanierung „Ortsmitte Ennabeuren und Ortsmitte Sontheim“ durch Maßnahmen an Ihrem Gebäude teilzunehmen und hierfür einen Zuschuss der Gemeinde Heroldstatt beantragen möchten, bieten wir Ihnen kostenlose Sanierungssprechtage an. Die Sprechtage finden einmal monatlich statt und werden im Heroldstatt Boten angekündigt.

Bitte vereinbaren Sie einen Termin bei unserem Sanierungsträger, der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, Matthias Weikert, Telefonnummer: 0731 602896-24  matthias.weikert(@)lbbw-im.de.

Für weitere Fragen steht Ihnen auch gerne Bürgermeister Michael Weber unter Telefonnummer: 07389 9090-10michael.weber(@)heroldstatt.de sowie Hauptamtsleiterin Anja Sauer unter der Telefonnummer: 07389 9090-30 zur Verfügung.

Nutzen Sie die Gelegenheit zur Beratung und im weiteren Verlauf die Möglichkeit zur Gewährung von Fördergeldern während der Bewilligungszeit der Ortskernsanierung.

Anlagen:

Modernisierungsvereinbarungen private Eigentümer

Seit Aufnahme in das Landessanierungsprogramm konnten bereits mehrerer Verträge zur Förderung von Maßnahmen privater Eigentümer geschlossen werden. Dazu zählen sowohl umfassende Modernisierungsmaßnahmen an bestehenden Gebäuden als auch Abbruchmaßnahmen.

 

Folgende Maßnahmen werden mit Landes- und Kommunalmitteln gefördert:

Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen:

  • Modernisierung eines Wohnhauses in der Wiesenstraße, Schaffung zusätzlichen Wohnraums:
    Förderanteil 30 % der als zuwendungsfähig anerkannten Kosten. Die Maßnahme wird derzeit durchgeführt.
  • Modernisierung eines Wohnhauses „Auf dem Berg“
    Förderanteil 30 % der als zuwendungsfähig anerkannten Kosten. Die Maßnahme wird derzeit durchgeführt.

Abbruchmaßnahmen:

  • Abbruch eines Gebäudes in der Kirchgasse mit anschließendem Neubau:
    Förderanteil 100 % der Abbruchkosten. Die Maßnahme wird derzeit durchgeführt.
 

Weitere Verträge zur Förderung neuer Maßnahmen stehen kurz vor dem Abschluss.

 

Umfangreiche Beratungsgespräche mit privaten Eigentümern wurden und werden weiterhin durchgeführt. Der Förderung weiterer privater Modernisierungs- und Abbruchmaßnahmen wird von Seiten der Gemeinde gerne entgegengesehen.